14.1.2003

Ulosmittaus 13.10.2000

Heinolan kihlakunnanviraston ulosotto-osaston avustava ulosottomies ulosmittasi 13.10.2000 ulosottopöytäkirjan liitteestä ilmenevien B:n velkojen suoritukseksi tämän osuutena puolet puolisoiden A ja B yhteisestä vuokraoikeudesta kiinteistöön sekä vastaavan osuuden kiinteistöllä sijaitsevasta, A:n nimiin hankitusta rakennuksesta, jonka A väitti omistavansa yksin.

Lahden käräjäoikeuden päätös 13.12.2000

A valitti ulosmittauksesta käräjäoikeuteen vaatien vahvistettavaksi, että hän omistaa B:n velkojen suoritukseksi ulosmitatun osuuden vuokratulla kiinteistöllä sijaitsevasta rakennuksesta. A vetosi siihen, että alun perin ei ollut ollut tarkoitus, että B tulisi vuokrasopimuksen osapuoleksi, mutta ilmeisesti kaupunki oli halunnut molemmat puolisot vuokralaisiksi. Lisäksi A vetosi siihen, että hän oli yksin omilla varoillaan rahoittanut rakennuksen.

Käräjäoikeus totesi, että 26.1.1999 päivätyn maanvuokrasopimuksen mukaan ulosmitatun kiinteistön vuokramiehinä olivat sekä A että B. Väitettä, että molemmat puolisot olisivat vuokramiehiä vuokranantajan taholta tulleen toivomuksen johdosta, ei tukenut mikään selvitys. Lisäksi kiinteistörekisteristä ilmeni, että sekä omistus että panttaus olivat yhteiset. Vaikka A olisikin pääasiallisesti rahoittanut rakennuksen, sillä ei ollut tämän asian ratkaisun kannalta merkitystä kiinteistörekisterin osoittaessa molempien olevan vuokraajina ja panttauksen koskiessa koko kiinteistöä rakennuksineen.

Käräjäoikeus, joka viittasi eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 2 §:ään, katsoi, että ei ollut ilmennyt mitään sellaista, etteikö B:n osuus olisi puolet kiinteistöstä. Kun rakennus oli tullut liitetyksi yhteisesti vuokratulle tontille, siitä oli tullut vuokraoikeuden ja vuokra-alueella olevan rakennuksen käsittävä kokonaisuus, jonka omistivat sekä A että B. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus totesi, että perusteita ulosmittauksen kumoamiselle ei ollut ja hylkäsi A:n valituksen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Tarja Solaja.

Kouvolan hovioikeuden päätös 31.5.2001

A valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus totesi, että ulosmittaus oli toimitettu muun kuin vuokraoikeuteen ja vuokra-alueelle rakennettuun rakennukseen kiinnitetyn saatavan perimiseksi. Siitä huolimatta oli ulosmittauksen kohdistuessa maanvuokraoikeuteen, joka voitiin maakaaren 19 luvun 1 §:n mukaan kiinnittää, pidettävä omistajina lähtökohtaisesti kiinteistötietojärjestelmään kirjattuja vuokramiehiä. A ja B olivat molemmat yhdessä vuokramiehinä tehneet maanvuokraa koskevan sopimuksen 26.1.1999 ja vuokraoikeus oli yhteisestä hakemuksesta 1.3.1999 kirjattu kiinteistötietojärjestelmään.

Hovioikeuden mukaan A oli esittämänsä selvityksen perusteella 14.11.1998 tehnyt sopimuksen talopaketin toimittamisesta 208 000 markan kauppahinnasta. A oli esittämänsä selvityksen mukaan myös maksanut rakennuskustannuksia sekä ottanut niitä varten 86 000 markan suuruisen pankkilainan.

Hovioikeus katsoi esitetystä selvityksestä huolimatta, että omakotitalo oli rakennettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi. Aviopuolisoiden välisiä keskinäisiä sopimuksia erilaisten maksujen maksamisesta ei yksin voitu pitää riidattomana näyttönä yhteisesti käytettyjen omaisuuskohteiden omistuksesta vastoin julkiseen rekisteriin merkittyä tietoa. Järkevää selitystä ei ollut esitetty sille, että vuokrasopimus oli tehty yhteisesti talopaketin tilaamisen jälkeen, mikäli omakotitalo olisi tarkoitettu tulemaan yksin A:n omaisuudeksi. Lisäksi A oli pankkilainaa hakiessaan ilmoittanut hakemuksessa omistavansa puolet lainan vakuudeksi tarjotusta asuinrakennuksesta.

Näillä sekä käräjäoikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Reino Keinonen, Esko Mikkola ja Markku Marko. Esittelijä Liisa Lehikoinen.

Perustelut

Heinolan kaupunki on 26.1.1999 tehdyllä maanvuokrasopimuksella vuokrannut Heinolan kaupungissa sijaitsevan tontin B:lle ja tämän puolisolle A:lle noin 50 vuoden vuokra-ajaksi maanvuokralain 3 luvussa tarkoitettuna asuntoalueen vuokrana. Elinkustannusindeksiin sidottu perusvuokra on ollut 778 markkaa vuodessa. Sopimuksessa A ja B ovat sitoutuneet rakentamaan tontille uudisrakennuksen. Sopimuksen mukaan vuokralaisella on ollut oikeus siirtää vuokrasopimus vuokranantajaa kuulematta kolmannelle. Vuokraoikeus on A:n ja B:n yhteisestä hakemuksesta 1.3.1999 kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin yhteisesti A:n ja B:n nimiin. Vuokratontille on rakennettu omakotitalo, jossa A ja B asuvat.

Heinolan kihlakunnanviraston ulosottomies on 13.10.2000 ulosmitannut B:n veloista tämän osuutena puolet kiinteistön vuokraoikeudesta sekä sillä sijaitsevasta rakennuksesta. A on sivullisena valittanut ulosmittauksesta siltä osin kuin se koskee vuokramaalla olevaa rakennusta. A on väittänyt, että hän yksin omistaa rakennuksen, koska hän on yksin tilannut omakotitalon ja rahoittanut sen hankinnan.

Ulosottolain 4 luvun säännöksissä perusperiaatteena on, ettei velalliselta saa ulosmitata mitään, mikä kuuluu toiselle. Lain 4 luvun 32 §:n 2 momentin mukaan nyt kysymyksessä olevan kaltaisen maanvuokraoikeuden ulosotossa noudatetaan soveltuvin osin, mitä kiinteistöstä säädetään, ja tällöin käyttöoikeuden kirjauksella on 4 luvun 26 §:ää sovellettaessa sama vaikutus kuin lainhuudolla. Mainitun 4 luvun 26 §:n mukaan kiinteistö saadaan ulosmitata velalliselta, jos hänellä on siihen lainhuuto, jollei se ilmeisesti kuulu jollekin toiselle. Sivullisen väittäessä omistavansa kiinteistön on soveltuvin osin noudatettava, mitä 4 luvun 10 §:ssä säädetään irtaimen omaisuuden osalta. Tuon pykälän 1 momentista seuraa, että sivullisen väite, jonka mukaan kiinteistö kuuluu hänelle, vaikka lainhuuto on velallisella, ei estä sanotun omaisuuden ulosmittaamista, ellei sivullinen voi heti todistaa omistusoikeuttaan. Saman pykälän 3 momentissa todetaan, että mitä pykälässä säädetään sivullisesta, koskee vastaavasti velallisen puolisoa. Näitä 10 §:stä ilmeneviä periaatteita noudatetaan ulosottolain 4 luvun 26 §:n mukaan soveltuvin osin myös silloin, kun sivullinen väittää omistavansa jotakin, joka hänen omaisuutenaan ei kuulu kiinteistöön sen ainesosana.

Ulosottolain 9 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan silloin, jos sivullinen vastustaa täytäntöönpanoa sillä perusteella, että se loukkaa hänen oikeuttaan, ulosottomiehen on osoitettava asianomainen nostamaan käräjäoikeudessa riita-asiana kanne (täytäntöönpanoriita), mikäli väitteen tueksi on esitetty todennäköisiä perusteita ja ulosottoasia on tämän johdosta tullut epäselväksi eikä selvitystä voida hankkia ulosottomenettelyssä.

Ulosottolain 4 luvun 26 §:n säännöksistä seuraa, että ulosottomies on täytäntöönpanoon ryhtyessään voinut ottaa lähtökohdaksi sen, että A:lla ja B:llä on yhtäläinen oikeus vuokraoikeuteen rakennuksineen. Asiassa on kysymys siitä, onko A todistanut omistusoikeutensa rakennukseen tai saattanut oikeutensa siinä määrin todennäköiseksi, että hänet olisi pitänyt osoittaa nostamaan ulosottolain 9 luvun 6 §:n 1 momentissa tarkoitettu kanne.

Maanvuokralain mukaan rakennus, jonka vuokramies rakentaa vuokra-alueelle, kuuluu vuokramiehelle. Tässä tapauksessa vuokraoikeus on yhdessä A:n ja B:n nimissä, ja molemmat on myös kirjattu kiinteistötietojärjestelmään vuokramiehiksi.

Tontille rakennetun rakennuksen omistusoikeutta eivät ratkaise maapohjan omistusta tai hallintaoikeutta koskevat seikat. Rakennuksen omistusoikeuden perusteet on arvioitava erikseen. A ja B ovat yhtäpitävästi ilmoittaneet tarkoituksenaan olleen, että rakennus tulee yksin ensiksi mainitun omistukseen, vaikka sitä on aiottu käyttää puolisoiden yhteisenä kotina. Ulosottoasiassa puolisoiden ilmoitus siitä, millaiseksi talon omistusoikeus on tarkoitettu, ei sellaisenaan riitä osoitukseksi siitä, että rakennus kuuluisi yksin A:lle.

Asiaa on käsitelty ulosottovalituksena kirjallisessa menettelyssä. Asiassa on ilmennyt toisaalta seikkoja, jotka puhuvat sen puolesta, että omakotitalo oli tarkoitettu tulemaan yksinomaan A:n omaisuudeksi, toisaalta seikkoja, jotka puhuvat sitä vastaan.

Esitetyn selvityksen mukaan kysymyksessä on hirsirakennus, joka on rakennettu talopakettitoimituksena. Talopaketti on käsittänyt täydellisen puuosatoimituksen peltikatteella ovineen ja ikkunoineen sekä pystytyksen vesikattoon asti. Kauppahinta on ollut 208 000 markkaa. Kauppakirjan mukaan ostajana on ollut yksin A. A on sitoutunut yksin maksamaan kauppahinnan korkoineen kaikkiaan 180 maksuerässä. A on lisäksi muun muassa ottanut pankista talon rakentamista varten pitkäaikaisen 86 000 markan suuruisen luoton. A on ollut töissä, ja hän on esittänyt selvitystä tuloistaan.

Talopaketti ja A:n rahoitusosuus on saattanut kattaa tässä tapauksessa merkittävän osan rakennuksen kokonaiskustannuksista. Talon arvosta ja sen hankintaan ja rakentamiseen liittyvistä seikoista sekä B:n osuudesta esitetty kirjallinen selvitys ei kuitenkaan riitä tässä ulosottovalitusasiassa näytöksi siitä, että rakennuksen omistusoikeus kuuluisi yksin A:lle.

A on esittänyt todennäköisiä perusteita sen tueksi, että hän yksin omistaa asuinrakennuksen. Ulosottoasia on tullut tämän vuoksi epäselväksi, eikä selvitystä voida hankkia ulosottomenettelyssä. A:lle olisi näin ollen tullut antaa osoitus nostaa käräjäoikeudessa kanne omistusoikeutensa vahvistamiseksi.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätös kumotaan ja asia palautetaan ulosottomiehelle.

A:lle varataan tilaisuus nostaa Lahden käräjäoikeudessa kanne omistusoikeutensa vahvistamiseksi kiinteistöllä sijaitsevaan, ulosmitattuun rakennukseen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustaf Möller, Eeva Vuori, Pauliine Koskelo (eri mieltä), Mikko Könkkölä (eri mieltä) ja Juha Häyhä. Esittelijä Satu Saarensola.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Könkkölä: Korkeimman oikeuden perustelujen kuuden ensimmäisen kappaleen jälkeen lausun seuraavan:

Asiassa on ensiksi arvioitava, muodostavatko kirjattu vuokraoikeus ja rakennus sellaisen kokonaisuuden, ettei toinen osaomistaja voi ulosmittauksessa tehokkaasti vedota vuokraoikeuden ja rakennusten osalta eri tavoin jakautuvaan omistusoikeuteen. Tällaista kantaa puoltaisivat vuokraoikeuden kirjaamiseen liittyvä julkisuus ja vuokraoikeuden panttauskelpoisuus sekä se seikka, että vuokraoikeuden kirjauksesta poikkeavat rakennuksen omistussuhteet ovat sivullisen vaikeasti havaittavissa. Toisaalta tilanne ei tässä suhteessa poikkea siitä, mikä vallitsee kiinteistön ja sillä olevan rakennuksen kesken. Vakiintuneesti on katsottu, että rakennuksen tuleminen kiinteistön ainesosaksi edellyttää rakennuksen kuuluvan sille, joka omistaa kiinteistön ja että vastaava edellytys koskee ainesosasuhdetta vuokramaalla olevan rakennuksen ja vuokraoikeuden kesken. Vuokramaalle rakennetun rakennuksen osalta ei olekaan syytä soveltaa tässä suhteessa poikkeavia periaatteita, etenkään ottaen huomioon, että pelkän vuokraoikeuden taloudellinen merkitys ilman rakennusta on yleensä rakennukseen verrattuna vähäisempi kuin omistuskiinteistön arvo sillä olevaan rakennukseen nähden. Rakennuksen ja maapohjaan kohdistuvan oikeuden, tässä tapauksessa vuokraoikeuden, välinen suhde sinänsä ei siis aikaansaa sitä, että myös puolet rakennuksesta voitaisiin yhteisen vuokraoikeuden takia ulosmitata B:n velasta riippumatta siitä, onko hän saanut omistusoikeuden osuuteen rakennusta.

Tontille rakennetun rakennuksen omistusoikeutta eivät siten ratkaise maapohjan omistusta tai hallintaoikeutta koskevat seikat. Rakennuksen omistusoikeuden perusteet on arvioitava erikseen. Talon omistussuhteiden kannalta ovat ratkaisevia sen hankintaa ja rakentamista koskevat seikat.

A ja B ovat yhtäpitävästi ilmoittaneet tarkoituksenaan olleen, että rakennus tulee yksin ensiksi mainitun omistukseen, joskin sitä on aiottu käyttää puolisoiden yhteisenä kotina. Ulosottoasiassa puolisoiden ilmoitus siitä, millaiseksi talon omistusoikeus on tarkoitettu, ei kuitenkaan riitä osoitukseksi siitä, että rakennus kuuluisi yksin A:lle.

Tontin vuokraoikeuden kirjauksesta molempien puolisoiden nimiin ei sinänsä voida päätellä heidän tarkoituksenaan olleen myös rakennuksen tulevan yhteiseksi omaisuudeksi, etenkään kun A:n ja B:n mukaan vuokraoikeuden kirjaaminen molempien nimiin perustui vuokranantajan vaatimukseen, mitä väitettä ei yleisen elämänkokemuksenkaan valossa ole syytä epäillä. Myöskään A:n pankkilainaa varten laaditussa hakemuslomakkeessa oleva asumismuotoa koskenut merkintä, jonka mukaan kyseessä oli omistusasunto, osuus 50 %, ei riitä osoitukseksi puolisoiden yhteisomistustarkoituksesta. Se tavanomainen asiaintila, että puolisot asuvat talossa yhdessä, ei liioin ole seikka, jota sinänsä tai edes yhdessä tontin vuokraoikeutta koskevan kirjauksen kanssa voitaisiin pitää osoituksena puolisoiden tarkoituksesta omistaa talo yhdessä.

Esitetyn selvityksen mukaan kysymyksessä on hirsirakennus, joka on rakennettu talopakettitoimituksena. Talopaketti on käsittänyt täydellisen puuosatoimituksen peltikatteella ovineen ja ikkunoineen sekä pystytyksen vesikattoon asti. Kauppahinta on ollut 208 000 markkaa. Kauppakirjan mukaan ostajana on ollut yksin A. A on rahoittanut talopaketin sitoutumalla yksin maksamaan sen kauppahinnan korkoineen kaikkiaan 180 maksuerässä. A on lisäksi ottanut pankista talon rakentamista varten pitkäaikaisen 86 000 markan suuruisen luoton. Lisäksi hänellä on ollut Keskon luottokortti, jossa luottorajana on ollut 25 000 markkaa. A on ollut säännöllisesti työssä ja hän on esittänyt selvitystä tuloistaan.

Valituksen kohteena olevassa ulosottomiehen päätöksessä on todettu, että B on ostanut joulukuussa 1999 lämpöeristeitä, joiden kauppahinnan 2 760 markkaa hän on kuitenkin jättänyt maksamatta. B on myös myöhemmin samassa kuussa allekirjoittanut rautakaupan luottotilihakemuksen, joka on kuitenkin evätty. Muuta selvitystä B:n osallistumisesta rakentamiseen tai siitä aiheutuviin kustannuksiin ei ole. Lokakuussa 2000 laaditussa ulosottoselvityksessä kuorma-autonkuljettajana toimiva B on ilmoittanut nettotulojensa vaihtelevan 6 500 - 8 000 markan välillä. B:n velkoja on ulosmitattu hänen palkastaan useiden vuosien ajan. Ulosmittaus on koskenut ainakin elatusapuvelkaa. B:n taloudellinen asema sinänsä on seikka, joka puhuu sitä vastaan, että puolisoiden tarkoituksena olisi ollut rakennuksen tuleminen heidän yhteiseen omistukseensa.

Asiassa on siis selvitetty, että talopaketin kaupassa ostajana on ollut A, joka on myös yksin vastuussa kauppahinnan maksamisesta. Kysymyksessä on ollut laaja toimitus. Talon käyväksi arvoksi on muun muassa pankin luottohakemuskaavakkeessa esitetty 350 000 markkaa. Tarkkaa ja luotettavaa selvitystä rakennuksen kokonaiskustannuksista ja niiden jakautumisesta ei kuitenkaan ole esitetty. Joka tapauksessa talopaketin osuus rakennuksen kokonaiskustannuksista on ollut olennainen. A on näyttänyt muutenkin merkittävästi rahoittaneensa omakotitalon loppuunrakentamista.

Eräiden rakennustarvikkeiden hankintaa lukuunottamatta asiassa ei ole selvitystä B:n osallistumisesta rakennustöiden aiheuttamiin kustannuksiin, mihin hänen mahdollisuutensakin ovat palkan ulosmittauksen vuoksi olleet ilmeisen vähäiset. B:llä, joka on ammatiltaan kuorma-autonkuljettaja, ei ole edes väitetty olleen rakennusalan ammatillisia taitoja. On sinänsä luultavaa, erityisesti kun kysymyksessä on puolisoiden yhteinen koti, että myös B:n työpanosta on käytetty rakennushankkeessa. Mikään ei kuitenkaan viittaa siihen, että B:n rahoitus- tai työpanos olisi ollut kokonaisuuteen nähden olennainen, eikä näissä olosuhteissa voida katsoa, että tähän liittyvät seikat osoittaisivat puolisoiden tarkoituksena olleen rakennuksen yhteisomistus.

Ottaen huomioon, että A on yksin hankkinut talopaketin, josta rakennus olennaiselta osin koostuu, ja on yksin vastuussa sen, kuten pääosin myös muiden talon valmiiksi saattamisen edellyttämien rakennustöiden ja -tarvikkeiden rahoituksesta, sekä muut asiassa ilmenneet seikat, ei ole perusteita katsoa puolisoiden tarkoituksena olleen, että tontille rakennettava, sinänsä yhteiseen asuinkäyttöön aiottu talo tulisi heidän yhteiseksi omaisuudekseen.

Näillä perusteilla katson A:n osoittaneen rakennuksen kuuluvan hänelle, minkä vuoksi osoitus täytäntöönpanoriitaa koskevan kanteen nostamiseksi ei ole asiassa tarpeen. Näin ollen kumoan ulosmittauksen siltä osin kuin se kohdistuu puoleen tontilla olevaa rakennusta.

Oikeusneuvos Koskelo: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Könkkölä.